Die Höhe der Vorauszahlung – ein häufiger Kritikpunkt in Mietverträgen
In einem Wohnungsmietverhältnis kann dem Mieter neben der Grundmiete eine Vorauszahlung berechnet werden. Der Betrag der Vorauszahlung deckt einen monatlichen Anteil, der umlagefähigen Betriebskosten, die im Laufe eines Jahres anfallen ab.
Die monatliche Vorauszahlung des Mieters ist ein geschätzter Betrag. Erst am Ende eines Jahres wird dieser Betrag in zwölffacher Höhe, mit dem exakt berechneten Betrag der jährlichen Betriebskostenabrechnung verrechnet. Lesen Sie unseren Artikel weiter, wenn Sie wissen möchten, welche Verfahrensweisen für den Vermieter möglich sind, was es dabei zu beachten gibt und welche Alternativen erwägenswert sind.
Die wichtigste Frage zuerst – Handelt es sich um eine Brutto- oder Nettokaltmiete?
Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages sollte geklärt werden ob es sich bei der Miete um eine Bruttokaltmiete handelt oder um eine Nettokaltmiete. Auch im Mietvertrag muss deutlich ersichtlich sein um welche Miete es sich handelt. Diese Entscheidung hat eine grundlegende Bedeutung. Auf der einen Seite hat sie Geltung über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses hat, auf der anderen Seite hat sie eine enorme Auswirkung auf die Behandlung der Betriebskosten.
Die Unterscheidung der beiden Miet-Arten lässt sich leicht erklären:
Bruttokaltmiete: Hier sind alle Betriebskosten bereits enthalten. Aus diesem Grund könnte man sie auch als Inklusivmiete bezeichnen.
Nettokaltmiete: Diese Art der Miete besteht aus den beiden Posten, Grundmiete und den separaten, kalten Betriebskosten.
Bei beiden Mietarten sollte beachtet werden, dass die warmen Betriebskosten gesondert ausgewiesen und berechnet werden müssen. Dazu zählen Heizungs-, sowie Warmwasserkosten. Dies ist in der Heizkostenverordnung (HeizKV) vorgeschrieben.
BRUTTOKALTMIETE – ist dies den geringeren Verwaltungsaufwand Wert?
Lässt man die Heizungs- und Warmwasserkosten außen vor, welche in jedem Fall abgerechnet werden müssen, macht einem die Bruttokaltmiete deutlich weniger Arbeit. Der Vermieter erspart sich bei der Bruttokaltmiete nämlich die Arbeit der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Im Mietvertrag entfallen zudem die Angaben der Vorauszahlung. Lediglich der Mietbetrag ist beim Aufsetzen eines Mietvertrages einzutragen.
Neben dem praktischen Vorteil des geringeren Verwaltungsaufwands, gibt es jedoch einen beachtlichen Nachteil. Vermieter die diese Art der Miete in Erwägung ziehen sollten also berücksichtige, dass der eingepreiste Betrag für die Betriebskosten der Miete nicht mehr verändert werden können. Erhöhungen dürften also nicht einfach an den Mieter weitergegeben werden. So zum Beispiel bei einer Erhöhung der Müllgebühren. Würde man den Mietbetrag an die Erhöhung der Müllgebühren anpassen, würde dies einer Mieterhöhung entsprechen. Rechtlich ist dies jedoch ein anderer und vor allem schwieriger Vorgang.
Somit ist muss jeder Vermieter für sich selbst abwägen – Ist der geringere Verwaltungsaufwand ein größerer Vorteil, als der Nachteil der steigenden Betriebskosten, welche er bei einem Bruttokaltmiete-Vertrag nicht an den Mieter weitergeben könnte.
NETTOKALTMIETE – die häufigste Form
Die gängigste Form eines Mietvertrages ist die Nettokaltmiete. Bei der Nettokaltmiete bilden die Betriebskosten einen separaten Rechnungsposten. Jährlich wird dieser an die Änderungen angepasst und kann an den Mieter weitergegeben. Zumeist passiert dies nur bei Steigerungen. Anders als bei der Bruttokaltmiete, hat der Vermieter bei der Nettokaltmiete keinen finanziellen Einbußen hinzunehmen. Zudem hat der Miete am Ende eines Rechnungsjahres Anspruch auf einen nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung. Somit ist diese Art der Miete im Sinne beider Vertragsparteien.
Als einmalige Zahlung kann die Betriebskostenabrechnung für viele Mieter eine starke Belastung darstellen. Aus diesem Grund gibt es meist die Möglichkeit einer monatlichen Vorauszahlung. Da zu Beginn eines Mietverhältnisses die Entwicklung der Betriebskosten noch nicht bekannt ist, ist dies anfangs ein Schätzbetrag. Der geschätzte Betrag kann problemlos an den tatsächlichen Betrag der Betriebskosten angepasst werden. Dadurch soll die Differenz zur finalen, jährlichen Betriebskostenabrechnung möglichst geringgehalten werden.
Sobald am Ende eines Rechnungsjahres alle umlagefähigen Kosten in Form der Gebührenbescheide von Dienstleistungsunternehmen und Energielieferanten vorliegen, ist der Vermieter zur Ausstellung einer exakten Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Dies rechnet man mit der Summe der monatlichen Vorauszahlungen gegen und der Differenzbetrag wird dem Mieter entweder als Guthaben rückerstattet oder als Sollbetrag in Rechnung gestellt.
Wie vergleicht man den Vorauszahlungsbetrag mit den Betriebskosten am sinnvollsten?
Brutto- oder Nettokaltmiete – Dies muss im Wohnraummietvertrag deutlich hervorgehen. Der Mietbetrag muss ebenfalls genau benannt werden. Da bei der Bruttokaltmiete die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten und damit abgegolten sind, entfällt die Angabe der monatlichen Vorauszahlung. Die Nettokaltmiete verlangt jedoch separate Angaben. Die Grundmiete, sowie die Angabe der monatlichen Vorauszahlung müssen separat ersichtlich sein. Wie hoch dieser Betrag sein soll ist gesetzlich nicht festgelegt. Theoretisch kann die monatliche Vorauszahlung auch ganz entfallen, sofern Mieter und Vermieter sich einigen.
Sinnvoll ist es einen Erfahrungswert einzusetzen, der dem zu erwartenden Betrag der Betriebskostenabrechnung nahekommt. Liegt kein Erfahrungswert vor hilft eine Faustregel. Die Faustregel besagt, dass je Quadratmeter Wohnfläche ein monatlicher Betrag von 2€ fällig wird. Die Kommunalgebühren, sowie die Grundsteuern je nach Gemeinde können deutlich variieren, daher ist dies nur ein grober Durchschnittswert.
Die Heizungs- und Warmwasserkosten müssen laut Heizkostenverordnung (HeizKV) gesondert abgerechnet werden. Aus diesem Grund ist auch hier eine Vorauszahlung sinnvoll und üblich. Der Vermieter sollte im gegenseitigen Interesse stets bemüht sein die Vorauszahlung realistisch anzusetzen. Ist die Vorauszahlung zu knapp bemessen, erwartet den Mieter die große Überraschung einer extrem hohen Nachzahlung. Um dem Vorwurf sich die Betriebskosten kreditieren zu lassen zu vermeiden, sollte der Vermieter einen zu hohen Vorauszahlungsbetrag verhindern.
Aus diesem Grund macht es Sinn im Mietvertrag festzuhalten, dass beide Vertragsparteien nach der erfolgten Betriebskostenabrechnung mit einer Anpassung der monatlichen Vorauszahlung einverstanden sind.
Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung
Im Mietvertrag ist es vom Vermieter nicht notwendig die einzelnen umlegbaren Betriebskosten aufzuzählen. Dies hat den Hintergrund, dass der Umfang der Betriebskosten zu groß ist. Ein Satz der auf §2 der Betriebskostenverordnung verweist ist her völlig ausreichend. Fehlt dieser Hinweis jedoch, darf der Vermieter keine Betriebskosten abrechnen. Es wird davon ausgegangen, dass es sich um eine Bruttokaltmiete handelt.
Grundlagen der Abrechnung
Die monatliche Vorauszahlung soll den Mieter unterstützen. Wenn sich die Gesamt-Betriebskosten auf das ganze Jahr verteilen, bewegen sich diese Kosten in einem erträglichen Rahmen für den Mieter. In aller Regel ist am Stichtag, wenn die Betriebskostenabrechnung erstellt wird bereits der größte Teil durch die Vorauszahlungen beglichen. War der Mieter beispielsweise bei den warmen Nebenkosten sparsam, so erhält er sogar eine Erstattung.
Laut Gesetz hat die Betriebskostenabrechnung in dem Zeitraum von zwölf Monaten zu erfolgen. Nach dem Stichtag hat der Vermieter weitere zwölf Monte für die Übermittlung der Abrechnung an den Mieter Zeit. Laut Mietvertrag kann der Beginn des Abrechnungszeitraums mit dem Beginn des Mietverhältnisses gewählt werden. Eine andere Möglichkeit wäre die Gleichsetzung mit dem Kalenderjahr.
Es ist vom Vermieter nicht nötig eine unterjährige Teilabrechnung zu erstellen, falls ein Mietverhältnis während des Abrechnungszeitraums beendet wird. Der Vermieter kann auf das reguläre Ende des Abrechnungszeitraums verweisen. Ein Zwischenablesung der Zählerstände für Wasser, Strom, sowie für Gas muss bei Beendigung des Mietverhältnisses am Tag des Auszugs veranlasst werden.
Bei den meisten Einzelpositionen der Betriebskosten wird ein Verteilerschlüssel verwfendet. Hier werden die Anteile der Betriebskosten je Mieter berechnet. Der Vermieter kann mehrere Verteilerschlüssen nach Wohneinheit, Anteil der Wohnfläche, Verbrauch und Anzahl der Personenzahl kombinieren.
Die Verteilerschlüssel haben sich im Laufe der Zeit nach dem Anteil der Wohnfläche, sowie dem Verbrauch als am praxisgerechteste erwiesen. Umlagefähige Betriebskosten wie zum Beispiel die Grundsteuer, welche deutlich dem einzelnen Mieter zuzuordnen ist, kann der Vermieter dementsprechend in die Betriebskostenabrechnung übernehmen.
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