Kaufen vs. Mieten eines Hauses?

2021 entfaltet sich und viele von uns kehren zu der dringenden Frage zurück, ein Haus zu kaufen oder zu mieten. Es ist eine verlockende Gelegenheit, ein Haus zu kaufen, aber greifen wir nach einem Ast an einer Klippe?

Hunderttausende Europäer, Amerikaner, Kanadier, Berlin und Australier stellen sich alle die gleiche Frage: Soll ich dieses Jahr ein Eigenheim kaufen?

Uns allen wurde der Wert vermittelt, dass der Besitz einer Immobilie eine intelligente Strategie zur Vermögensbildung ist. Und da Sie eine vermietbare Einheit in Ihr Haus integrieren können, ist der Kauf eines Hauses eine Schlussfolgerung mit gesundem Menschenverstand.

Tatsächlich hat Attom Data kürzlich einen Bericht veröffentlicht, der besagt, dass ein 3-Zimmer-Haus mit mittlerem Preis in zwei Dritteln der USA eine bessere Wahl ist als eine Miete.

Der Reiz falscher Statistiken

Aber ist der Kauf in den nächsten 2 Jahren wirklich eine kluge Entscheidung? Ist dieser Wohnungsmarkt einer, in den Sie einsteigen möchten? Und wägen Einkäufer wirklich die richtigen Kriterien ab und beachten die falschen Daten? Ist die Angst, etwas zu verpassen (FOMO), das, was die meisten Eigenheimbesitzer wirklich antreibt?

In vielen Bundesländern/Städten sind Häuser für die meisten Käufer wirklich unerreichbar. Und obwohl niedrige Hypothekenzinsen jetzt die Regel sind, ist es sicher, dass die Inflation sie nach oben ziehen wird. Wenn die Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreichen, wie hoch sind die Chancen, dass sie weiter steigen?

Und hier eine wichtige Frage für diejenigen, die verreisen oder beruflich umziehen möchten:

„Wenn Sie erwarten, mobil zu sein und innerhalb eines Fensters von etwa fünf Jahren oder weniger umziehen, ist es wahrscheinlich besser zu mieten, wegen der anfallenden Kosten die beim Besitz von Wohneigentum entstehen.“, sagte George Ratiu, Senior Economist bei realtor.com.

Und Immobiliensteuern, Versicherungen, Maklergebühren und Provisionen sowie Wartungskosten sind wichtiger, als die meisten Käufer annehmen.

Wir befinden uns gerade wirtschaftlich gesehen an einem ungewöhnlichen Ort. Die Immobilienpreise steigen schneller als die Mieten, und nicht wenige glauben, dass wir uns in einer Immobilienblase befinden.

Mieten vs. Kaufen im Jahr 2007

Im Jahr 2007 stiegen die Hauspreise in die Höhe und Scharen von Menschen, darunter auch Erstkäufer, begannen, Eigenheime zu erwerben. Es stellte sich heraus, dass der Kauf die schlechteste Entscheidung war und vielen von ihnen teuer zu stehen kam. Einer unglücklichen Zahl von Käufern wurde ihr Haus zwangsversteigert und ging in Konkurs. War es die Angst, etwas zu verpassen, die diese Entscheidung getrieben hat?

Sie können sicherlich einen Kauf vs. Mietrechner verwenden, um die Zahlen kurz- und langfristig zu berechnen. Aber es ist die makroökonomische Unsicherheit, die das Problem sein könnte.

Es ist eine volatile Zeit, in der Beschäftigung, geschäftlicher Erfolg und Überleben ungewiss sind. Viele Erstkäufer von Eigenheimen wägen jedoch weiterhin die Zahlen zwischen Kauf und Miete ab, in der Hoffnung, vielleicht ein Haus zu kaufen.

Sollen wir weiter vermieten?

Die Antwort auf diese Frage lautet zunehmend “Ja”.

Ökonomen sind besorgt über die Inflation. Die US-Geldmenge ist so stark gewachsen, dass Experten sagen, dass die Liquidität auf den Märkten wie in einer Badewanne herumschwappt. Und Wohnraum ist knapp, und wenig deutet darauf hin, dass sich das Wohnungsangebot in den Großstädten verbessern wird. Ohne die Möglichkeit  Häuser zu kaufen, werden die Menschen in Mietwohnungen zurückkehren.

Wir haben die Covid-Pandemie noch nicht hinter uns und trotz des Optimismus bestehen reale Risiken für Wirtschaft, Investitionen und Beschäftigung. Die jüngsten Beschäftigungstrends verursachen Ängste. Kleinunternehmer müssen in diesem Frühjahr sehr schlau sein, um eine Insolvenz zu vermeiden.

Unsere Wirtschaft wird sich verbessern, aber es kann eine Gratwanderung werden. In diesen verletzlichen Zeiten können Dinge passieren. Und viele Hypothekennehmer befinden sich in den letzten Zügen und können möglicherweise überfällige Hypothekenzahlungen nicht zurückzahlen. Wenn die Hypotheken-/Räumungsmoratorien enden, werden viele mit unzureichenden Mitteln, ihre Zahlungen zu leisten, dastehen.

Es ist eine Schwachstelle wie diese, die das Mieten zu einer klügeren Wahl macht.

Welche wichtigen Faktoren sind zu berücksichtigen?

• Ähneln Wirtschaft und Immobilienmarkt der Blase von 2006?
• Werde ich meinen Job verlieren?
• Muss ich umziehen?
• Wie lange möchte ich dort bleiben, wo ich wohne?
• Wie hoch werden die Hauspreise in den nächsten Jahren steigen?
• Wie hoch werden die Mietpreise für Wohnungen steigen?
• Werden die Hypothekenzinsen steigen?
• Wie hoch sind die versteckten Eigenheimextrakosten?
• Wie sehen die künftigen, steuerlichen Abschreibungen aus?
• Wird Ihr Vermieter Ihre Wohnung im Jahr 2021 verkaufen und Sie auffordern, Ihre Wohnung zu verlassen?

Die Nachfrage ist so intensiv, die Immobilienpreise steigen schnell und es treibt auch die Mietpreise nach oben. Die Preise werden wahrscheinlich nicht günstiger. Die Immobilienpreise lassen selten nach.

Neukauf vs. Mieten

Es gibt zusätzliche Kauf- vs. Mietfaktoren, die sich im letzten Jahr geändert haben.

Eigenheimkäufer, wie Sie, können mit zusätzlichen Steuern, steigenden Preisen aufgrund eines geringeren Angebots, Arbeitsplatzverlusten, einem schrumpfenden BIP, zunehmenden Vorschriften, einem reduzierten Angebot, steigenden Lebenshaltungskosten und inflationsbedingten Herausforderungen, sowie höheren Hypothekenqualifizierungsregeln konfrontiert werden.

Noch ist Mieten für die meisten erschwinglicher

Mieten vs. Kaufen-Kalkulation

Für diejenigen mit hohen finanziellen Mitteln ist der Kauf besser als die Miete. Doch für diejenigen, die auf einen Kauf hinarbeiten, scheint die Miete sinnvoller zu sein.

Während die Hauspreise in die Höhe schnellen, tun das die Mieten im Allgemeinen nicht. Dies sollte es Mietern ermöglichen, 2021/2022 mehr Geld zu sparen, damit sie sich 2023 ein besseres Zuhause leisten können. Die Baubeginne werden nach der Pandemie zunehmen und die Preise sollten sich dem anpassen..

Wohlhabende Leute entscheiden sich für eine Miete 

Doch hier ist der Punkt. Die Zahl der Mieter mit hohem Einkommen nimmt stark zu. Wie seltsam ist es, dass Menschen mit viel Geld sich entscheiden, zu mieten anstatt zu kaufen.

RentCafe berichtete, dass sich in Seattle, WA, die von Mietern bewohnten Haushalte mit einem Jahreseinkommen von über 150.000 USD um das 7,4-fache vervielfachten und die Zahl der einkommensstarken Haushalte in Charlotte NC, die in Mietwohnungen leben, um 400% gestiegen ist.

Es ist ungewiss, warum so viele wohlhabende Leute mieten. Es können Mobilität, Reisen oder lächerlich überbewertete Eigenheimpreise sein.

Ein weiterer Trend, dass Menschen die Stadt verlassen und sogar in andere Staaten ziehen, treibt die Hauspreise an Orten wie Utah, Oregon, Arizona, North Carolina und Texas in die Höhe. Sogar die Hauspreise in Kalifornien stiegen, als das Angebot schrumpfte. Und auch in Großbritannien wägen Käufer diese Kauf- und Mietfaktoren ab.

Die Herausforderung für Hauskäufer besteht darin, eine Überschuldung zu vermeiden und sich zu entscheiden, weit wegzuziehen, um ihr Traumhaus zu erwerben. Erinnern Sie sich an 2007.

Könnte der Kauf zur Miete für Sie den Ausschlag geben?

Viele Mieter wünschen sich ein Eigenheim, bauen Eigenkapital auf und genießen mehr Sicherheit. Das sind große Anreize. Einige sehr kluge Käufer betrachten dies aus Investitionssicht. Sie beabsichtigen zu kaufen, um einen Teil des Hauses zu vermieten. So fangen viele erfolgreiche Vermieter an. Natürlich muss dieses Haus möglicherweise größer sein als ursprünglich geplant, was die Anschaffungskosten, die laufenden Wartungskosten und die Anzahlung erhöht.

Begeistert vom Erfolg ihrer ersten Anmietung erkennen sie, dass Mietimmobilien eine legitime Möglichkeit sind, viel Geld zu verdienen. Aber das ist eine andere Sache.

Der Kauf eines Hauses und die Vermietung einer Wohnung erfüllen ihren Traum und helfen ihnen, ihn zu finanzieren.

Mieteinnahmen machen Ihre Kaufposition viel günstiger. Sie sollten die besten Arten von Immobilien zum Kauf überprüfen, welche Städte sind am besten und Sie sollten ein gründliches Auswahlverfahren (mehrere Quellen) verwenden, um ein Haus zum Kauf zu finden.

Der Mietmarkt im Jahr 2021

Das Jahr 2021 wird mehr Änderungen an den Vermietungsmärkten bringen. Vor allem bei Reihenhäusern und Einfamilienhäusern dürften die Mietpreise steigen. Der Traum vom Eigenheim, dem Aufbau von Eigenkapital und dem Genuss von Stabilität ist verlockend.

Eine Reihe von Faktoren kann jedoch den Kauf eines Hauses zu einer riskanten Option machen. Arbeitsplatzunsicherheit, das Fehlen idealer Immobilienangebote, hohe Anzahlungen, hohe Immobilienpreise und strenge Hypothekenanforderungen machen den Kauf zu einer schwierigen Entscheidung, selbst für diejenigen, die den Keller vermieten möchten.

Zukünftiger Arbeitsplatzverlust und Arbeitslosigkeit lassen den Gedanken aufkommen, Ihre Investition vollständig zu verlieren. Es geschah 2008/2009.

Da die Bedrohung durch das Corona-Virus im Jahr 2021 nachlässt und die Beschäftigung steigt, wird dies sowohl die Vermietung von Wohnungen als auch den Kauf von Eigenheimen unterstützen.  Die Mietpreise werden steigen.

Was ist für Hauskäufer im Jahr 2021 los?

• langfristig feste Hypothekenzinsen fallen weiter
• Wohnungspreise sind stabil
• Hauspreise sind immer noch unverschämt hoch
• Mietpreise gehen nicht runter
• Wirtschaft ist in Fetzen und wird sich vielleicht nicht in diesem Jahr erholen können
• Lohnforderungen könnten erheblich fallen
• Beschäftigungsquoten auf historischem Niveau
• mehr neue Baueinheiten werden verfügbar, aber nicht genug, um die Nachfrage zu befriedigen
• Bau verlangsamt sich
• mehr Menschen haben die Anzahlung angespart, was den Preisdruck erhöht

Wenn die Wirtschaft zurückkommt

Grafik mit freundlicher Genehmigung von GlobalPropertyGuide.com

Nehmen Sie dieses Beispiel unten für ein kleines 2 Schlafzimmer Haus:

Berechnung für Investition in ein Mietobjekt

Preis: 600.000 €

Hypothek: 500.000 €

Anzahlung: 100.000 €

Steigende Hypothekenrate: 3,5%

Hypothekenzahlung: 3.028 €

Steuerabschreibungen: Variiert

Denken Sie daran, dass die meisten Käufer keine 10 bis 20 % Anzahlung zahlen.

Eigenkapital für Eigentümer nach 25 Jahren: 900.000 €, plus Steuervorteile + Mieteinnahmen + Sicherheiten für weitere Immobilieninvestitionen.

Eigenkapital für Mieter: 432.000 €, die nach 25 Jahren für Null-Eigenkapital ausgegeben wurden.

Auf lange Sicht gewinnt der Kauf leicht, wenn der Käufer solide beschäftigt ist, Rezessionen übersteht und einen Teil seines Hauses vermietet, um konstante monatliche Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig weitere Steuererleichterungen zu genießen. Der Kauf zur Miete ist ein klarer Gewinner.

Der Kauf von Mietimmobilien für steigende Einnahmen schafft sogar noch mehr Wert. Tatsächlich machen die meisten Millionäre so ihr Vermögen. Wählen Sie die besten Städte für den Kauf einer Mietimmobilie und Sie sind auf dem richtigen Weg.

Lifestyle-Mieter sind ein großer Zielmarkt

Für die nicht-finanziellen Aspekte kann die Vermietung bessere Ergebnisse erzielen. Wer beruflich mobil sein muss oder sich ein teures Eigenheim nicht wirklich leisten kann, mietet besser.

Viele der neuen Mietgebäude bieten umfangreiche Serviceleistungen und Lifestyle-Vorteile. In die Rente gehende Babyboomer mieten auf dem Wohnungsmarkt, um die Vorteile des Lebensstils zu genießen.

Die berufstätigen Millennials erkennen nach ihrer Miet-Kauf-Rechnung die Vorteile von Co-Living und Wohnungen in wichtigen Vierteln dieser Städte.

Ob für schönes Wohnen im Rentenalter oder Karrierevorteile, viele Mehrfamilien-Wohnprojekte richten sich an diese Gruppen.

Wenn Sie einer der vielen sind, die in eine neue Stadt auswandern und nur über begrenzte Anzahlungen verfügen, finden Sie in kleineren Städten häufiger einen weniger umkämpften Mietmarkt.

Deutschland ist  immer noch eine Mieternation

Der Markt für Mietimmobilien ist stark, weil Investoren Immobilien kaufen, um sie zu vermieten. Manche nennen sie Spekulanten, aber sie können Immobilien kaufen und tun dies auch, und diese Immobilien stehen nicht zum Verkauf. Deshalb boomt die Immobilienverwaltung .

Sie erhalten den Einkommensvorteil, spätere Kapitalgewinne, zusammen mit Steuervorteilen. Das hat die Verfügbarkeit von Wohnungen ausgetrocknet und die Immobilienpreise erhöht.

Kein einladendes Szenario für hoffnungsvolle Hauskäufer mit einfachen Wünschen. Das hat dazu geführt, dass Deutschland zu einer Mieternation wurde.

Bringt der Kauf wirklich Wert?

Viele sind der festen Überzeugung, dass ein Haus auch ein Vermögenswert für die Altersvorsorge ist, während andere meinen, dass man mit 65 kein Haus essen kann. Viele Senioren können heute nicht verkaufen, weil sie nirgendwo hingehen können. 

Vorteile für den Kauf (vs. Mieten)

• langfristiger Vermögensaufbau
• Steuervorteile
• Möglichkeit zu vermieten
• größeres Gefühl der Sicherheit und Stabilität
• Zinsen sind im Moment niedrig
• es kann günstiger sein zu kaufen als monatlich hohe Mietpreise zu zahlen
• sollte es eine weitere Immobilienkrise geben und eine große Nachfrage nach einem Haus oder einer Wohnung entstehen, könnte der Preis in die Höhe schießen
• Immobilien als Vermögenswerte haben sich in den letzten 30 Jahren besser entwickelt als jeder andere Vermögenswert (wenn man Steuerabschreibungen, Preissteigerungen, und Mieteinnahmen betrachtet, übertreffen Immobilien das bei weitem)

Vorteile für die Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung (vs. Kauf)

• kein Stress bei der Anzahlung
• keine Sorge um Kredite
• keine hohen Kosten für Haus- und Grundstückspflege
• keine Sorge vor einem Fehlkauf
• keine Angst vor physischen Schäden
• Reise- und Umzugsfreiheit
• einige Gebäude und Eigentumswohnungen verfügen über Fitness-Center und Schwimmbäder
• keine Sorge vor dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes
• Arbeitslosigkeit bedeutet nicht, dass Sie Ihre Investition verlieren könnten

Wir fragen uns jedoch immer noch, ob der Kauf eines Hauses jetzt im Jahr 2021 sinnvoll ist oder ob es sinnvoller ist, eine Wohnung zu mieten?

Weitere Überlegungen vor der Kauf- oder Mietentscheidung:

• Ist dies für Sie persönlich und emotional der richtige Zeitpunkt zum Kauf – Wollen Sie wirklich an ein Haus und eine Immobilie mit all dem Stress und der Verantwortung gebunden sein?
• Wirst du heiraten und eine Familie gründen? — Können Sie Kinder in einer Hochhaus-Wohnung oder in einer heruntergekommenen Gegend, in der Sie es sich leisten können, gut erziehen?
• Wie viel Haus können Sie sich leisten oder können Sie sich wirklich alles leisten? — Kauf- und Mietpreise sind beispielsweise in Städten wie Berlin, München oder Hamburg so hoch, dass Sie möglicherweise Ihr gesamtes Einkommen benötigen, um den günstigsten Wohnraum zu bezahlen.
• Wie hoch werden die Hypothekenzinsen steigen – können Sie Ihre Zahlungen bezahlen, wenn sie um 70 % steigen?
• Wie viel Schulden hast du sonst noch? — Haben Sie Studiendarlehen und Kreditkartenschulden, die Sie zu Ihren Hypothekenzahlungen hinzufügen müssen?
• Alternative Investments – in was könntest du stattdessen deine Anzahlung investieren (Bitcoin, Startups, Gold, Aktien)?
• Sollten Sie kaufen, um dann selber zu vermieten? — Die Mieten steigen schnell mit sehr niedrigem Leerstand, was einen positiven Cashflow sicherstellt, wenn Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten sollten. Dies ist eine kluge Möglichkeit.

Kaufen vs. Mieten Kostenrechner

Um einen besseren Einblick zu erhalten, probieren Sie doch den Kauf vs. Mieten Rechner der New York Times. Dieser Rechner erfordert noch Ihre Angaben zu einigen Dingen, kann jedoch helfen, die Vor- und Nachteile für Sie ersichtlich zu machen.

Grafik mit freundlicher Genehmigung von NYtimes. Rechner Mieten vs. Kaufen.

Mieten vs. Kaufen: Warnhinweise

1. Kaufen Sie nicht, weil Sie denken, dass es sich um eine Investition handelt, es sei denn, Sie planen, es zu vermieten .
2. Kaufen Sie nicht, weil Ihre Freunde das tun.
3. Überlegen Sie, warum die Verkäufer gerade jetzt so eifrig verkaufen.
4. Wenn Sie jetzt kaufen, zahlen Sie einen Spekulationspreis. Wenn Sie kaufen, kaufen Sie nur zu einem erschwinglichen Preis ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Wohnung.
5. Die einzige Ausnahme wäre der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Mietimmobilie. Wenn Ihre Immobilie große Einnahmen von hungrigen Mietern mit wenigen Auswahlmöglichkeiten erzielt, ist dies eine gute Investition für die nächsten 5 Jahre. Wenn Sie es verkaufen müssen, erzielen Sie wahrscheinlich einen positiven ROI.

Viel Erfolg bei Ihrer Kauf- oder Mietentscheidung. Die meisten Mieter werden sich auch in diesem Jahr dafür entscheiden,eine Wohnung zu mieten. Kaufen hat seine Vorteile, wenn die Zinsen so niedrig sind. Und wenn Sie alles durchdacht haben und sich Ihrer Wahl sicher sind, fühlen Sie sich gut mit Ihrer Entscheidung. Positiv zu sein ist ein Muss für jeden.

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