Grunderwerbsteuer und Grundsteuer leicht verständlich erklärt

Für Grundstücks- und Immobilienbesitzer gibt es Steuerrechtlich einige Dinge zu beachten. Wir erklären in diesem Beitrag die wichtigsten Begriffe und geben Ihnen detailliertere Informationen zu relevanten Aspekten.

Welche Steuerarten gibt es?

Für alle Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer gibt es zwei relevante Steuerarten:

• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer

Wo liegt der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

• Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses fällig.
• Die Grundsteuer wird für die gesamte Zeit des Besitzes einmal im Quartal erhoben. Das heißt, sie ist regelmäßig zu bezahlen.

Doch nicht nur bei der Fälligkeit bestehen Unterschiede. Wir fassen alles Wichtige zusammen.

Grunderwerbsteuer:

Wie bereits erwähnt wird die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Sie zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Die Höhe des Steuersatzes ist innerhalb Deutschlands nicht einheitlich und schwankt beispielsweise zwischen 3,5% in Bayern und 6,5% in Nordrhein-Westfalen. Wichtig für alle Käufer ist deshalb, die Kosten für die Grunderwerbsteuer zu kennen und bei der Kalkulation der Finanzierung zu berücksichtigen. Immerhin ist die Summe meist im vier- bis fünfstelligen Bereich.

Alles relevante in Bezug auf die Grunderwerbsteuer ist im GrundErwerbSteuerGesetz (GrEStG) verankert. In §13 Nr. 2 werden sowohl Verkäufer als auch Käufer als Steuerschuldner festgelegt. In der Praxis allerdings wird der Käufer im Kaufvertrag als Zahlungspflichtiger festgehalten. Kaufverträge für Grundstücke und Immobilien werden hierzulande vom Notar beglaubigt.

Dieser übermittelt den unterzeichneten und beglaubigten Vertrag an das zuständige Finanzamt, welches im Anschluss den Grunderwerbsteuerbescheid ausstellt. Hat der Käufer und Zahlungspflichtige den Bescheid erhalten und innerhalb der Frist bezahlt, wird vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Nur bei Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der Erwerb des Grundstücks oder der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. So stellt der Fiskus sicher, dass die fällige Grunderwerbsteuer zeitnah und in voller Summe bezahlt wird. Erst mit Eintragung ins Grundbuch ist der Käufer auch offiziell der neue Besitzer der Immobilie.

Wie so oft, gibt es allerdings auch bei der Grunderwerbsteuer Außnahmen:

Der Gesetzgeber sieht eine Befreiung der Grunderwerbsteuer bei Verkauf an Verwandte

Grades vor. Das heißt, dass Ehepartner, Lebenspartner, Kinder und Enkel keine Grunderwerbsteuer bezahlen müssen. Auch im Falle einer Schenkung oder einer Erbschaft wird die Grundsteuer nicht erhoben (siehe §3GrEStG).

Die Berechnung, Fälligkeit und Zahlung der Grunderwerbsteuer ist relativ simpel und auch für Laien gut nachvollziehbar. Etwas anders sieht es mit der Grundsteuer aus. Trotzdem sollten sich nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter mit deren Berechnung auseinandersetzen. Weshalb und was es sonst noch zu beachten gilt erklären wir im folgenden Abschnitt.

Grundsteuer:

Egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück, ja sogar landwirtschaftlich genutzte Flächen – auf sie alle wird regelmäßig die Grundsteuer erhoben.

Die Berechnung der Grundsteuer ist nur leider etwas komplexer als die der Grunderwerbsteuer. Zudem ist die Höhe der Grundsteuer von Kommune zu Kommune unterschiedlich, da der Hebesatz individuell von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt wird. Grundsätzlich wird zwischen

• Grundsteuer A (agrarisch) und
• Grundsteuer B (baulich)

Unterschieden. Für Privatleute ist in der Regel nur die Grundsteuer B wichtig, weshalb wir uns im folgenden hierauf konzentrieren werden.

Berechnung der Grundsteuer:

Das Grundsteuergesetz (GrStG) bildet die Rechtsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

• Laut diesem ist jeder Eigentümer bzw. Miteigentümer in der Steuerschuld.

Zur Berechnung der Grundsteuer dienen folgende Faktoren:

• Einheitswert: Der Einheitswert ist vereinfacht gesagt ein Wert für bebaute und unbebaute Grundstücke, welcher in einem standardisierten Verfahren festgelegt wird und als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer dient. Er wird vom Finanzamt anhand von Grundstücksgröße, Art der Bebauung und anderen Faktoren festgelegt.
• Messbetrag: Der Messebetrag wird durch die Multiplikation des Einheitswerts mit einer Steuermesszahl berechnet. Die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich und beträgt zwischen 2,6 und 6 Promille in den alten Bundesländern und 5 bis 10 Promille in den neuen Bundesländern.
• Hebesatz: Der Hebesatz wird von den Städten, Kommunen und Gemeinden selbst festgelegt. Daher ergeben sich deutliche Schwankungen zwischen 0% und über 1000%. Im Zuge der geplanten Grundsteuerreform soll der Hebesatz gesenkt werden.

Die Formel für die genaue Berechnung der Grundsteuer lautet:

Grundsteuer = Einheitswert x Messbetrag x Hebesatz

Wie genau die einzelnen Werte berechnet werden und wie genau Sie sich zusammen setzen ist für Eigentümer eher unwichtig. Jedes Eigentum besitzt eine eigene Steuernummer beim Finanzamt, über die die Bescheide zu Grunderwerbsteuer, Einheitswert und Grundsteuer festgesetzt und die Steuern erhoben werden.

Besonderheiten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Hierbei sind die Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung festgelegt und die Berechnung erfolgt, indem man den Anteil in Relation zur Gesamtgröße setzt.

Immobilien, in denen sich sowohl Privatwohnungen als auch gewerblich genutzte Anteile befinden, sind ebenfalls gesondert zu betrachten. Für beide Nutzungsarten gelten unterschiedliche Steuersätze, weshalb es sinnvoll sein kann, eine detailliertere Bestimmung des Einheitswerts durch das Finanzamt zu beantragen.

Als Eigentümer, der die Immobilie vermietet hat, sind Sie zwar für das Finanzamt der Steuerpflichtige, können die Kosten allerdings als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Zudem kann die Grundsteuer in Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Wird das Wohneigentum hingegen selbst genutzt, bietet sich keine Möglichkeit, die Grundsteuer bei der Steuererklärung geltend zu machen.
Für die Zahlung der Grundsteuer ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. In der regel wird diese einmal im Quartal von den Gemeinden und Kommunen eingezogen. Besonders wichtig für Mitglieder einer WEG: Die Grundsteuer ist vollkommen unabhängig vom Hausgeld. Das heißt, dass jedes Mitglied der WEG seinen eigenen Grundsteuerbescheid bekommt und diesen auch direkt ohne Umwege über die WEG bezahlen muss.

Weshalb sind die Hebesätze so unterschiedlich?

Der Hebesatz dient den Gemeinden und Kommunen dazu, die Mehr- bzw. Mindereinnahmen auszugleichen. Aus diesem Grund bestehen erhebliche Unterschiede.

Beispielrechnung für eine fiktive Immobilie in Musterstadt:

Einheitswert = 210.000 €

Messbetrag: 0,35 %

Hebesatz: 450 %

Grundsteuer = 210.000 € x 0,35% x 450% = 3307,50 €

Bei quartalsweiser Zahlung sind jeweils 826,88 € fällig.

Die kommende Grundsteuerreform 2025

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass das Grundsteuerrecht reformiert werden muss. Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer stammt aus dem Jahre 1933 und ist damit sehr veraltet und nicht mehr vertretbar. Beschlossen wurde die Änderung bereits im Jahre 2019, bis heute ist allerdings die genaue Umsetzung in den einzelnen Bundesländern noch nicht vollständig geregelt. Mit Stichtag 1.1.2022 müssen sämtliche Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Eigentümer müssen also damit rechnen, dass die vom Finanzamt zur Abgabe einer Grundsteuererklärung aufgefordert werden.

Grundsätzlich steht es den einzelnen Bundesländern frei, das Bundesmodell zu übernehmen oder ein eigenes Modell auf den Weg zu bringen. In die Berechnung der Grundsteuer fließen verstärkt Faktoren wie etwa der Wert des Grundstücks, die Größe und das Baujahr der Immobilie und die Höhe der durchschnittlichen Mieteinnahmen ein. Die Kommunen und Gemeinden dürfen weiterhin den Hebesatz frei bestimmen.

Nach aktuellem Stand haben sich folgende Bundesländer für dasBundesmodell ausgesprochen:

Berlin, NRW, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und das Saarland

Die anderen Bundesländer planen individuelle Modelle mit teilweise erheblichen Unterschieden. So soll im Bundesland Bayern unerheblich sein, ob sich die Immobilie auf dem Land, im Ballungsgebiet oder mitten in der Großstadt befindet. Das Bundesland Hamburg hingegen, will die Flächen in unterschiedliche „Zonen“ einteilen und beispielsweise exklusive Wohngegenden anders bewerten als ländliche Gegenden.

Andere Bundesländer bevorzugen vermutlich ein etwas abgeändertes Modell. Bisher steht allerdings noch nichts genaues fest und Eigentümer müssen sich auch noch knappe zwei Jahre gedulden. Etwa 2024 sollte feststehen, ob die Grundsteuer für den einzelnen steigt oder sinkt. Grundsätzlich soll sie allerdings gerechter berechnet werden.

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