Eigentümerversammlung: Spießig oder wichtig?
Sie sind Wohnungseigentümer? Oder möchten in naher Zukunft eine Wohnung kaufen? Dann sollten Sie sich mit dem Thema Eigentümerversammlung auseinandersetzen.
Was häufig noch ein verstaubtes und langweiliges Image hat, ist jedoch für Eigentümer eine gute Möglichkeit, sich mit der WEG auseinander zu setzen und sich aktiv in die Gestaltung mit einzubringen. So kann man aktiv auf Entscheidungsprozesse einwirken, seine eigenen Interessen verteten und als Gemeinschaft die Vor- und Nachteile abwägen.
Was es damit auf sich hat, was wichtig ist und was es zu beachten gilt, erläutern wir in den folgenden Unterpunkten.
Welche Arten der Eigentümerversammlung gibt es?
Es wird zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Eigentümerversammlung unterschieden.
- In Paragraph 24 des WohnungsEigentumsGesetzes (WEG) ist geregelt, dass eine ordentliche Eigentümerversammlung einmal im Jahr stattfinden muss.
- Besteht dringender Handlungsbedarf, beispielsweise aufgrund eines Wasserschadens, Baufälligkeit oder einer unzuverlässigen Verwaltung, kann jederzeit eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Damit diese stattfindet, müssen mindestens 25% der Eigentümer eine solche fordern.
Unabhängig von der Art und des Grundes der Eigentümerversammlung ist der Ablauf einer solchen in beiden Fällen gleich und es gilt einige Dinge zu beachten.
Wer darf eine Eigentümerversammlung einberufen?
Klären wir erst einmal diese Frage, die ganz zu Beginn einer Eigentümerversammlung steht. In der Regel wird der Hausverwalter oder der Verwalter der WEG die einzelnen Mitglieder zu der jährlichen, ordentlichen Mitgliederversammlung einladen. Gibt es keinen von der WEG bestellten Verwalter, ist die WEG dazu verpflichtet, sich selbst zu organisieren.
Dabei kann die Versammlung zu jedem beliebigen Zeitpunkt des Jahres stattfinden. Sie muss per Einladung mit einer Frist von mindestens drei Wochen im Voraus angekündigt werden. Eine mündliche oder telefonische Einladung ist hierbei nicht ausreichend. Ob per Brief oder per E-Mail – sie muss in schriftlicher Form erfolgen.
Bereits mit der Einladung müssen die Eigentümer über die Tagesordnung und die zu besprechenden Punkte informiert werden. Sollte dies nicht der Fall sein, ist die Versammlung nicht beschlussfähig.
Wer darf eigentlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Und wer hat überhaupt Stimmrecht?
- Die wohl gängigste Variante ist die, nach der das Stimmrecht nach dem „Kopfprinzip“ verteilt ist. Diese Variante wird sogar vom Gesetzgeber vorgesehen und ist in Paragraph 25 II WEG festgelegt. Als logische Konsequenz ergibt sich daraus, dass beispielsweise Ehepaare oder Lebenspartner, die gemeinsam eine Wohnung besitzen, auch nur eine gemeinsame Stimme zur Verfügung haben.
- Falls dies explizit in der Teilungserklärung festgehalten ist, kann das Stimmrecht auch nach dem Wertprinzip verteilt sein. Hier werden Eigentümer berücksichtigt, die mehrere Mieteigentumsanteile besitzen. Als Grundlage, um die Stimmverteilung nach dem Wertprinzip festzulegen, dienen die Quadratmeter der entsprechenden Anteile.
- Ebenfalls gesondert entschieden und in der Teilungserklärung festgehalten werden muss die Stimmverteilung nach dem Einheitsprinzip. Dieses Prinzip legt zu Grunde, dass jeder Wohneinheit eine Stimme zugeteilt wird.
Was bedeutet eigentlich beschlussfähig? Was ist zu beachten?
Beschlussfähig bedeutet, dass die Eigentümerversammlung Dinge beschließen kann, bzw. Entscheidungen, welche die WEG betreffen, fällen kann.
Heutzutage muss nicht mehr mindestens die Hälfte der Eigentümer tatsächlich anwesend sein, damit eine Eigentümerversammlung beschlussfähig ist. Die Anwesenheit eines einzigen Eigentümers erfüllt bereits die Voraussetzungen.
Eine Eigentümerversammlung kann also nur noch in seltenen Fällen, welche in der Regel die Vorbereitung betreffen, beschlussunfähig sein.
Stimmen die anderen Eigentümer zu, so haben Eigentümer, die weit entfernt leben oder aus anderen Gründen nicht vor Ort sein können, die Möglichkeit, per Videochat an der Versammlung teilzunehmen. Rein digital dürfen die Versammlungen allerdings nicht abgehalten werden, da alle Teilnehmer ein gesetzliches Recht auch die Anwesenheit bei der Versammlung haben.
Braucht es eine Mehrheit für Beschlüsse?
Wie in einer Demokratie werden auch bei Eigentümerversammlungen Beschlüsse nach dem Mehrheitsprinzip getätigt. Dabei ist es entscheidend, wie viele Eigentümer anwesend sind. Stimmen mehr als die Hälfte dafür, gilt eine Sache als beschlossen.
Lediglich bei baulichen Veränderungen legt der Gesetzgeber andere Anforderungen zu Grunde: Nur wenn mindestens zwei Drittel (davon mehr als die Hälfte mit Miteigentumsanteilen) den anwesenden Eigentümern für stimmen und die geschätzten Kosten der Baumaßnahme in einem akzeptablen Rahmen bleiben.
Kann man als Eigentümer einen Vertreter bestimmen?
Sollte man als Eigentümer verhindert sein, und möchte einen Vertreter bestimmen, kann man dies mittels einer Originalvollmacht tun. In der Praxis werden Eigentümer häufig von Verwandten, Nachbarn, Freunden, Anwälten oder Steuerberatern vertreten.
Die WEG kann allerdings in der Teilungserklärung festlegen, dass Berufsgruppen wie beispielsweise Anwälte oder Steuerberater bei Eigentümerversammlungen nicht als Vertreter zugelassen sind.
Es ist nicht zulässig, dass Eigentümer und Vertreter bei der Versammlung zugegen sind. Im Allgemeinen handelt es sich bei einer Eigentümerversammlung nämlich um eine nicht-öffentliche Versammlung.
Möchte eine WEG ein eigenes Mehrheitsverhältnis anwenden, kann sie dies nach Mehrheitsbeschluss tun. Allerdings müssen die Änderungen im Grundbuch eingetragen werden.
Besonders wichtig: Das Protokoll der Eigentümerversammlung
Bei jeder Eigentümerversammlung ist ein schriftliches Protokoll zu erstellen. Dieses muss mindestens folgende Punkte enthalten:
- Anträge für Beschlüsse
- Die Ergebnisse der Abstimmungen
- Eine Liste aller anwesenden Eigentümer
Das Protokoll wird in der Regel vom Versammlungsvorsitzenden und einem Eigentümer unterschreiben. Zusätzlich, falls anwesend, muss der Verwaltungsbeirat ebenfalls seine Unterschrift abgeben.
Wer das Protokoll führt, ist gesetzlich nicht vorgegeben. In den meisten Fällen führt jedoch der Versammlungsvorsitzende, also der Verwalter oder ein gewählter Eigentümer, das Protokoll. Auf Wunsch der WEG kann auch ein Eigentümer oder eine dritte Person mit dieser Aufgabe betraut werden.
Wann genau das Protokoll den Eigentümern vorliegen muss, lässt der Gesetzgeber ebenfalls offen. In der Praxis hat sich allerdings durchgesetzt, dass es spätestens 7 Tage vor Ablauf der Anfechtungsfrist bei den Eigentümern vorliegen muss.
Was tun, wenn man als Eigentümer mit den Beschlüssen nicht zufrieden ist?<
Sollte man als Eigentümer nicht mit den gefassten Beschlüssen einverstanden sein, hat man bis zu einem Monat nach stattfinden der Eigentümerversammlung die Möglichkeit, diese anzufechten. Allerdings müssen sich die Eigentümer nicht etwa an die WEG oder den Verwalter wenden, sondern ihren Antrag beim Amtsgericht einreichen. Die Chancen auf Erfolg sind sehr unterschiedlich.
Hingehen? Oder doch lieber nicht?
Die ganz klare Empfehlung lautet: Seien Sie bei der Eigentümerversammlung anwesend und machen Sie von Ihrem Stimmrecht Gebrauch.
Jeder Eigentümer hat eine Meinung und eigene Interessen. Es ist zwar nicht immer der Fall, dass die Gemeinschaft nach den eigenen Interessen entscheidet. Bei einem Mehrheitsbeschluss kann dies allerdings immer der Fall sein. Sollten Sie als Eigentümer mit gefassten Beschlüssen nicht einverstanden sein, sind Ihre Aussichten auf Erfolg bei einer Anfechtung höher, wenn Sie bei der entsprechenden Versammlung anwesend waren. Auch funktioniert das demokratische Prinzip am besten, je mehr Beteiligte aktiv daran mitwirken.
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