Was muss in einem Wohnraummietvertrag deutlich hervorgehen?

Mietvertragsparteien, Mieträume, Mietzeit – Wir klären Sie auf!

Für Vermieter und Mieter ist es wichtig beim Abschluss eines Wohnraummietvertrags zu wissen, welchen Rechtsstatus der jeweils andere Vertragspartner hat. Besonders wenn eine Mietvertragspartei aus mehreren Personen besteht und wie sich das auf den Wohnraummietvertrag auswirkt.

In diesem Beitrag wollen wir zwei weitere Themen behandeln, die in diesem Zusammenhang ebenfalls besonders zu beachten sind. Unter anderem die eindeutige Festlegung und Zweckbestimmung der Mieträume, sowie Mietverträge als Zeitmietvertrag oder als Vertrag mit einer unbegrenzten Dauer.

Wie definiert man die einzelnen Vertragsparteien?

Mietvertragspartner sind grundsätzlich die Personen, die in einem Mietvertrag namentlich auf Vermieter- und Mieterseite eingetragen sind und diesen unterschrieben haben. Diese Personen können entweder eine natürliche oder eine juristische Person sein.

Im ersten Moment mag dies selbstverständlich sein. Wird dieser Grundsatz jedoch nicht beachtet können die Auswirkungen erheblich sein, wie die folgenden Ausführungen zeigen. Die Geschäftslage ist bei allen Geschäftsvorgängen eindeutig, wenn ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen wird und von jeweils einer Person auf der Vermieter– und auf der Mieterseite genannt sind uns unterschrieben haben. Somit sind die jeweiligen Adressaten, die im Mietvertrag genannt sind, die Verantwortlichen. So zum Beispiel für Forderungen.

Streitfälle im Bezug auf der Verantwortlichkeit bzw. Handlungsberechtigungen können schnell entstehen, wenn eine Mietvertragspartei aus mehreren Personen besteht. Dies kann aus Unkenntnis oder Fehlannahmen geschehen. Außerdem können sich Auseinandersetzungen innerhalb der beiden Vertragsparteien auf der Mieter-, sowie auf der Vermieterseite ergeben. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, Vermieter– und Mieterseite namentlich zu nennen, zu unterschreiben und die daraus folgenden Konsequenzen eindeutig ersichtlich zu machen.

Was Vertragspartner beachten sollten – Vermieterseite

Eigentümer einer Wohnimmobilie ist sehr oft – muss aber nicht immer – auch der Vermieter sein. Das heißt, es gibt unterschiedliche, rechtlich anerkannte Regelungen, wer als Vermieter anerkannt ist:

Oft ist es der Fall, dass der Immobilieneigentümer auch der Vermieter ist. Dies muss jedoch nicht immer der Fall sein. Wer als Vermieter anerkannt ist, ergibt sich aus unterschiedlichen, rechtlichen anerkannten Regelungen:

• Hat der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zugleich im Mietvertrag unterschrieben, so ist er in Bezug auf Angelegenheiten der Nutzung der Wohnimmobilie, für diese Mietpartei der einzig verantwortliche und rechtsverbindliche Ansprechpartner
• Missverständnisse vorzubeugen, sollte im Falle eines Vertreters vom Eigentümer durch einen Hausverwalter beim Abschließen eines Wohnraummietvertrages deutlich hingewiesen werden. So soll verhindert werden, dass der Hausverwalter möglicherweise selbst als Vertragspartner betrachtet werde könnte.
• Sofern es sich um eine Eigentümer- oder Erbengemeinschaf mit mehr als einer Person auf der Vermieterseite handelt, so sollten alle Personen der Gemeinschaft eindeutig genannt werden und unterschreiben. Die hat den Hintergrund, dass Eigentümerrechte und -pflichten, nur für die im Mietvertrag genannten Personen gelten.
• Gewisse Eigentumsrechte werden im Zuge eines Nießbrauchs zum Beispiel durch ein vorgezogenes Erbe von Eltern an Kinder weitregegeben. Die ursprünglichen Eigentümer treten das Recht der Vermietung an den Nießbraucher ab, sofern es sich um eine Wohnimmobilie handelt. Dadurch tritt dieser dann als rechtmäßiger Vertreter im Mietvertrag auf.
• Ein Erbbauberechtigter, hat wie der Name bereits verrät, das Recht darauf auf einem Grundstück zu bauen, für welches er das Erbbaurecht erworben hat. Der Erbbauberechtigte hat das Recht als rechtmäßiger Vermieter aufzutreten, sofern das Grundstück für den Bau einer Wohnimmobilie genutzt wurde.
• Im Wohnraummietvertrag haben Insolvenz-, Zwangs- und Nachlassverwalter sowie Testamentsvollstrecker die Berechtigung als Vermieter mit Ihrem Namen und Ihrer Unterschrift zu erscheinen. Da sie dennoch im Interesse ihres Mandaten handeln, haften sie nicht mit Ihrem eigenen Vermögen, sondern mit dem den Mandaten.

Was sollten Vertragspartner beachten – Mieterseite

Bei der Vermietung einer Wohnimmobilie kann es für den Vermieter zu unterschiedlichen Mieterkonstellationen kommen:

Einzelner Mieter/ Single Mieter: Hier ist die Sachlage eindeutig. Der einzelnen Mieter steht alleine mit seinem und seiner Unterschrift im Mietvertrag.

Zwei Mieter: Dies können zum Beispiel Ehepartner, Lebensgemeinschaften oder sonstige Sozialgemeinschaften darstellen. Der Vermieter hat hierbei die Wahl nur eine oder beide Personen im Mietvertrag namentlich zu nennen und unterschreiben zu lassen.

Lässt der Vermieter nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnen so entstehen ihm daraus Vorteile. So hat der Verieter bei z.B. einer Miterhöhung nur einen Verhandlungspartner.

Wichtig zu erwähnen ist, dass die zweite Person kein Mietrecht besitzt, da sie nicht im Mietvertrag erwähnt wird. Trennt sich also beispielsweise ein Paar, muss der nicht im Mietvertrag erwähnte Partner aus der Immobilie ausziehen.

Wohngemeinschaften: Aus haftungsrechtlichen Gründen empfiehlt es sich für den Vermieter, alle WG-Bewohner als Mieter im Mietvertrag aufzunehmen. Somit gelten bei bestehenden Verbindlichkeiten alle im Mietvertrag erwähnten Personen als Gesamtschuldner. Die Sicherheit gegen materielle Verluste steigt dadurch. Bei einem Wechsel eines WG-Bewohners, sollte der Mietvertrag in jedem Fall aktualisiert werden. Aktualisiert man den Mietvertrag in so einem Fall nicht, erhält der nachrückende WG-Bewohner keinen Mieterstatus. Der ausscheidende WG-Bewohner behält seinen Mieterstatus.

Ist nur ein Mieter eingetragen und dessen Zahlungsunfähigkeit übersteigt den Kautionsbetrag, so sind die anderen WG-Bewohner nicht dazu verpflichtet für die entstandenen Kosten aufzukommen. Auch bei einer Mietrechtsklage ist es zugunsten der WG-Bewohner von Vorteil, wenn alle WG-Bewohner im Mietvertrag genannt sind.

Die fehlerhafte Eintragung der Mietvertragsparteien kann zur Folge haben, dass die Klage eines Beschwerdeführers bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung ins Leere läuft, wenn sich herausstellt, dass entweder

• der Beschwerdeführer auf Grund eines fehlerhaften Eintrags im Mietvertrag überhaupt nicht berechtigt ist zu Klagen oder
• durch eine fehlerhafte oder gar fehlende Eintragung im Mietvertrag die beklagte Seite kein Vertragspartner sein kann. Die Klage wird in so einem Fall vom Gericht abgewiesen. Für die entstandenen Gerichtsosten muss der Kläger nicht aufkommen.

Welche Informationen über das Mietobjekt muss der Mietvertrag geben?

Wohnraummietverträge müssen alle Räume der Wohnung sowie zusätzliche Räume aufweisen, die in die Nutzung des Mietobjektes einbezogen sind.

Alle Räume der Wohnung, sowie zusätzliche Räume die in die Nutzung des Mietobjekts einbezogen sind, müssen im Wohnraummietvertrag eindeutig aufgewiesen werden. Die meisten gültigen Formularmietverträge zur Wohnraumvermietung beinhalten bereits alle erdenklichen Rubriken. So müssen meistens nur noch die dafür zutreffenden Markierungen, sowie Flächenangaben etc. angegeben werden. Bei Keller- oder Dachabteilen, Hobbyräumen, sowie Gartenanteilen sollten die Lage, sowie die Größe möglichst genau beschrieben sein, da diese Räumlichkeiten häufig Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung haben. Da auch die Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen im Mietzins berücksichtig sind, sollten diese Räume z.B. Waschküche oder Partyraum im Mietvertrag festgehalten werden

Garagen und Stellplätze nehmen eine Sonderstellung ein.  Dies hat den Hintergrund, dass diese nach den Regelungen der Garagenordnung auf Bundesebene einheitlich in Garagen, sowie auf Stellplätzen, nur das Abstellen von Kraftfahrzeugen, Zubehör zum KFZ und Fahrrädern erlaubt ist. Werden Garagen oder Stelllätze anderweitig genutzt, so z.B. als Werkstatt, stellt diese Ordnungswidrigkeit dar.

Die Möglichkeit einen Garagen- bzw Stellplatz als rechtlich eigenständige Einheit oder als Teil des Wohnraummietvertrags zu vermieten stellt eine weitere Besonderheit dar

Der gleiche Kündigungsschutz für Wohnraummietverträge gilt, wenn Garage oder Stellplatz Teil des Wohnraummietvertrages sind. Somit könnte eine Garage beispielsweise weder vom Vermieter, noch vom Mieter nicht separat gekündigt werden. Auch die Miete für die Garage, könnte nur durch eine Mieterhöhung für die Wohnung angehoben werden.

Ein separater Mietvertrag ist abzuschließen, wenn Garage oder Stellplatz als rechtlich Eigenständige Einheit behandelt werden sollen. Dieser muss deutlich als separater Mietvertrag gekennzeichnet sein. Dadurch könne Mieter oder Vermieter die Garagen- oder Stellplatznutzung unabhängig vom Wohnraummietvertrag kündigen. Hier wäre auch die Mieterhöhung in Form einer Änderungskündigung vom Vermieter möglich.

Unbefristet oder Befristet? – Welche Regln und Ausnahmen gibt es zu beachten

In der Regel werden Wohnraummietverträge auf eine unbefristete Dauer abgeschlossen. Jedoch besteht auch die Möglichkeit einen befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) abzuschließen. Zeitmietverträge sind klar an definierte Bedingungen gebunden.

Sind Wohnraummietverträge unbefristet, so werden diese vom Mieter oder Vermieter nur unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist gekündigt. Diese ist für beide Parteien unterschiedlich seit der Mietrechtsform 2001 geregelt.

Mieter:Hier ist die Kündigung des Wohnraummietvertrages zum Ende des übernächsten Monats möglich. Dies gilt jedoch nur wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Zählmonats beim Vermieter eingeht. Somit haben wir eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Vermieter: Bei Vermietern richtet sich die Kündigungsfrist nach der Mietdauer. Bei einer Mietdauer von unter 5 Jahren, hat der Vermieter dieselbe Kündigungsfrist wie der Mieter. Bei einer Mietdauer ab 5 Jahren gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und ab einer Mietdauer von 8 Jahren gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Zusätzlich ist die Zulässigkeit der Mietvertragskündigung vom Vermieter vom Gesetzgeber klar definierte Gründe gebunden. Der Vermieter kann nicht ohne Angabe eines Grundes kündigen. Bei schweren Verstößen wie z.B. der wiederholte Verzug der Mietzahlung lässt sogar eine fristlose Kündigung zu.

Um befristete Mietverträge abschließen zu können muss einer der drei folgenden Gründe zutreffen: 

• Der Vermieter meldet Eigenbedarf an. So ist es vorgesehen, dass nach Ablauf der Mietfrist Familienangehörige oder der Vermieter selbst in die Immobilie einziehen
• Abriss, Umbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten. Wenn diese wesentlichen Wohnveränderungen einen weiteren Verbleib in der Immobilie nicht weiter möglich machen
• Die Nutzung der Immobilie als Werks- oder Hausmeisterwohnung

Der Vermieter kann die Dauer der Befristung frei festlegen, da der Gesetzgeber hier keine Vorgaben gibt. Sobald die Frist der Mietdauer ausläuft, ist keine Kündigung seitens des Vermieters notwendig. Ab dem vierten Monat vor Ablauf der Frist hat der Mieter jedoch Anspruch auf eine Auskunft ob der Befristungsgrund noch steht. Der Mieter könnte im Falle einer Verzögerung des Grundes, eine entsprechende Mietverlängerung verlangen. Entfällt der Befristungsgrund ganz, hat der Mieter Recht auf einen unbefristeten Mietvertrag.

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